Les vices cachés

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Julie et Simon ont acheté une superbe maison l’été dernier, mais en l’habitant, ils ont découvert que celle-ci cachait des problèmes majeurs, dont notamment des infiltrations d’eau au sous-sol. Quels sont leurs recours contre le vendeur de la maison?

Tout d’abord, ce que nous appelons communément un « vice caché » est couvert par la garantie de qualité décrite à l’article 1726 du Code civil du Québec. Pour être qualifié de « vice caché », le vice doit répondre aux cinq conditions suivantes :

• Le vice ne doit pas être lié à l’usure normale.
• Le vice doit être grave.
• Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente.
• Le vice doit être non apparent.
• Le vice doit être antérieur à la vente.

Comment le démontrer?

Dans ce cas-ci, Julie et Simon doivent démontrer les points suivants :

• Les infiltrations d’eau qu’ils subissent au sous-sol de leur maison ne sont pas causées par un système de drainage vétuste;
• Ils n’auraient pas acheté la maison ou auraient négocié le prix à la baisse s’ils avaient connu ce problème;
• Le vendeur ne leur a jamais fait part d’un quelconque problème d’infiltration d’eau avant la vente;
• Il n’y avait aucune trace apparente d’infiltration d’eau antérieure;
• Le problème est véritablement antérieur à la vente.

Cette démonstration, qui pourra être faite avec l’aide d’un expert, permettra alors de qualifier le problème d’infiltration de « vice caché ». Julie et Simon n’ont pas le fardeau de démontrer que le vendeur connaissait le problème, seuls les cinq critères énumérés précédemment sont requis.

Que faire ensuite?

Il est primordial pour Julie et Simon de dénoncer par écrit l’existence du vice caché au vendeur dans un « délai raisonnable », soit généralement dans les six mois suivant leur découverte. Ils doivent aussi mettre celui-ci en demeure de venir constater les vices, et ce, avant de procéder à quelconques réparations ou travaux correctifs. La dénonciation écrite et la mise en demeure de venir constater les vices peuvent faire l’objet d’un seul et même document.

Quels sont les recours de Julie et Simon?

Les acheteurs auront alors deux recours : ils peuvent réclamer une diminution du prix de vente ou encore une annulation pure et simple de la vente. Si toutefois Julie et Simon découvraient que le vendeur a connu les mêmes problèmes dans le passé sans leur mentionner avant de leur vendre la maison, ils pourraient en plus réclamer au vendeur des dommages-intérêts qui s’ajoutent à la diminution du prix ou à l’annulation complète de la vente.

Si, comme Julie et Simon, vous vivez une situation similaire avec votre résidence, n’hésitez pas à nous contacter!

Veuillez noter que bien que ce texte soit de nature juridique, il ne constitue pas un avis juridique.