Le Promoteur et le Syndicat de copropriété : une relation essentielle, mais délicate

Les relations entre un promoteur et un Syndicat de copropriété sont définies de manière précise dans le Code civil du Québec et la déclaration de copropriété. On l’oublie parfois, mais le promoteur est aussi un copropriétaire, et donc de ce fait il est soumis à la Déclaration de copropriété.

Le respect de cette dernière par le promoteur est crucial pour assurer une gestion équitable et transparente de la copropriété.  Il arrive ainsi quelquefois que le promoteur confonde l’intérêt de sa propre entreprise avec celui du Syndicat de copropriété, ce qui peut mener à des litiges importants.

Une influence règlementée pour protéger la copropriété

Le législateur a prévu que l’influence du promoteur dans l’immeuble se doit de décroître assez rapidement pour prévenir une domination excessive de sa part sur les décisions de la copropriété et favoriser une transition vers une gestion par les copropriétaires. C’est pour cette raison que le Code civil du Québec limite le pouvoir de voter du promoteur. Il prévoit que ce dernier ne peut disposer de plus de 60 % des voix des copropriétaires à l’expiration de la deuxième et de la troisième année suivant l’inscription de la déclaration de copropriété. Ce pourcentage est réduit à 25 % par la suite. Le Code civil du Québec prévoit aussi que le promoteur doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires dans les 90 jours suivant le moment où il détient plus la majorité des voix. Cette assemblée vise à nommer un nouveau conseil d’administration, assurant ainsi une gestion démocratique de la copropriété.

Le promoteur, les charges communes et le budget : pas toujours simple!

Le promoteur, qui est aussi un copropriétaire, doit payer ses charges communes dès la publication de la déclaration de copropriété, quoique dans certaines circonstances il n’a pas à toutes les assumer. Et la tâche ne peut pas être sous-estimée : depuis quelques années, le promoteur doit aussi s’assurer de présenter un budget réaliste aux copropriétaires, à défaut de quoi il est susceptible de devoir indemniser le Syndicat. Autrefois, des promoteurs fixaient des charges communes très basses au moment de la vente, ne laissant au Syndicat d’autres choix que de les hausser énormément après la perte de contrôle du promoteur, à la stupéfaction de trop de gens.

Le promoteur : en situation potentielle de conflit d’intérêts

La jurisprudence souligne également l’importance pour le promoteur de respecter la déclaration de copropriété et de prendre conscience des risques de se placer en conflit d’intérêts. Le promoteur, en tant que premier administrateur, doit gérer la copropriété de manière transparente et équitable. Il doit notamment éviter d’utiliser les fonds de la copropriété pour réparer des défauts de construction ou pour des améliorations non nécessaires. Le représentant du promoteur agissant à titre d’administrateur provisoire peut engager sa responsabilité personnelle s’il ne prend pas soin de bien faire la différence entre ses deux rôles qui ne s’harmonisent pas toujours.

Le respect de la déclaration de copropriété par le promoteur est également crucial pour maintenir la confiance des copropriétaires. La déclaration de copropriété, en définissant les droits et obligations de chacun, crée un cadre juridique stable et prévisible. Tout écart de la part du promoteur et toute mauvaise compréhension par le Syndicat de la situation peut entraîner des conflits et des litiges qui risquent de compliquer la tâche des administrateurs et affecter tous les copropriétaires.

Cependant, il est très souvent possible, en étant accompagné par un avocat qui connaît bien le droit de la copropriété, de régler rapidement les litiges existants ou d’en éviter d’autres par le biais de négociation ou de la médiation (généralement prévue par les déclarations de copropriété). Mieux vaut à cet égard agir plus tôt que tard afin d’éviter que la situation s’envenime entre les parties!