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Avr 04 2019

L’exclusion de la garantie légale de qualité et le dol

Lévesque Lavoie Avocats - 4 avril 2019

Depuis plusieurs années, lors des pluies printanières de l’eau s’infiltre systématiquement dans le sous-sol de votre maison? Devant le fait qu’aucun indice visible des infiltrations et qu’aucune question n’est posée par votre promettant acheteur, vous décidez de passer sous silence ces petites avaries pour ne pas perdre votre vente…Vous croyiez qu’en vendant votre immeuble problématique « tel quel » ou « sans garantie légale » que vous vous en débarrasseriez et n’en entendriez plus parler? Malheureusement pour vous (ou heureusement pour l’acheteur) ce n’est peut-être pas le cas !

La mention « vendu tel quel »

La mention « vendu tel quel » est parfois utilisée dans des contrats pour exclure la garantie légale contre les vices cachés.

Bien que l’article 1732 du Code civil du Québec permette de déroger contractuellement à la garantie de qualité du vendeur, encore faut-il que les mots utilisés ne puissent porter à confusion.

Ainsi, il se dégage de la jurisprudence en semblable matière que les clauses suivantes sont généralement refusées pour exclure la garantie de qualité.

  • Le bien est vendu tel que vu
  • L’acheteur déclare avoir examiné le bien et s’en déclare satisfait
  • Le bien est vendu dans l’état où il se trouve
  • Tel que vu et examiné

Par contre, les clauses suivantes permettraient de déroger à la garantie de qualité du vendeur, sous réserve de réticence, de dol ou de faute de la part du vendeur.

  • Sans garantie
  • Sans aucune garantie
  • Libre de toute garantie
  • Sans garantie légale
  • Sans garantie contre les vices cachés

Le dol

Même si l’exclusion de la garantie légale est permise, vous avez tout de même une obligation de franchise et d’honnêteté envers votre acheteur potentiel en ce qui concerne les vices cachés.

Vous ne pouvez exclure ni limiter votre responsabilité si vous ne révélez pas les vices que vous connaissez. Autrement, votre acheteur pourra alléguer qu’il a été victime d’une erreur provoquée par le dol au sens de l’article 1401 du Code civil du Québec.

Le dol est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat, ou le pousser à le conclure à des conditions différentes. Il peut se manifester par de fausses représentations ou simplement en passant sous silence un fait important.

Cette faute contractuelle donne ouverture à une réclamation en dommages pour votre acheteur pour tout ce qui est une suite immédiate et directe du dol.

Avant de signer tout contrat, nous vous invitons à communiquer avec nous pour vous assurer que les termes et les mots utilisés représentent fidèlement la volonté des parties.